Quando nei mesi scorsi l’inchiesta sull’urbanistica ha travolto Milano, con indagini che hanno fatto emergere presunte irregolarità nelle procedure autorizzative dei grandi progetti immobiliari, la città si è di fatto fermata, trascinata nell’incertezza. In questo scenario, anche uno dei suoi protagonisti più dinamici del settore immobiliare ha dovuto rallentare il passo. La situazione «ci ha spaventato. Nonostante questo, ce la siamo cavata», racconta Franco Guidi, amministratore delegato di Lombardini22, ricordando un 2025 anomalo per la società. Cantieri andati avanti a intermittenza, investitori in attesa, regole poco chiare: il capoluogo lombardo, motore del real estate nazionale, si è trasformato per mesi in un mercato sospeso. Per il gruppo di progettazione nato sui Navigli, profondamente legato a Milano – anche se per necessità ormai attivo su più fronti –, è stato il banco di prova di una strategia costruita proprio per resistere agli shock.
Fondato nel 2007 da un nucleo di professionisti con competenze che spaziano dall’architettura all’ingegneria, fino al marketing e alla comunicazione, Lombardini22 ha introdotto in Italia un modello multidisciplinare allora poco diffuso, basato sull’integrazione tra analisi strategica e progettazione. In meno di vent’anni il gruppo è diventato una delle principali società italiane del settore per dimensione, con oltre 500 professionisti e una presenza operativa lungo l’intera catena del valore del real estate, dalla consulenza iniziale al design degli spazi.
La struttura organizzativa riflette questa impostazione: accanto al brand L22, dedicato ad architettura e ingegneria, convivono realtà specializzate come Degw per il workplace, Fud per branding e comunicazione degli spazi, L22 Dc per data center e infrastrutture mission critical (quei sistemi essenziali per il funzionamento ininterrotto 24/7 di attività vitali, la cui interruzione causerebbe gravi danni economici, sociali o di sicurezza, ndr.) e il Neuroscience Lab per l’applicazione delle neuroscienze alla progettazione architettonica. Un sistema di business unit verticali che copre le principali asset class – uffici, retail, residenziale, istruzione, ospitalità – e consente al gruppo di modulare la propria esposizione ai cicli immobiliari.
È proprio questa diversificazione ad aver attenuato gli effetti del rallentamento milanese. «Agendo su più mercati abbiamo una politica di portafoglio che ci equilibra», spiega Guidi. Negli ultimi anni a trainare la crescita è stata soprattutto l’ingegneria, in particolare la progettazione di data center, settore in forte espansione grazie alla domanda generata dall’economia digitale e dall’intelligenza artificiale.
Accanto alle infrastrutture digitali, restano centrali gli uffici, storicamente il segmento più rilevante. Tra gli interventi recenti figurano il nuovo headquarter Deloitte in Corso Italia a Milano e la sede Zucchetti a Lodi, edificio in legno ad alte prestazioni ambientali. In crescita anche l’hospitality di lusso, con lavori al Belmond Hotel Splendido di Portofino e al Grand Hotel di San Pellegrino Terme, mentre il retail appare più stagnante dopo anni di espansione. Significativo anche l’impegno nell’education, con progetti come la Scuola Superiore Sant’Anna di Pisa.
I risultati sul piano finanziario parlano da soli. Dal 2018 al 2024 i ricavi di Lombardini22 sono cresciuti da 15,1 a 45,3 milioni di euro, quasi triplicando nell’arco di sette esercizi, con un Cagr del 20%. Nello stesso periodo, l’Ebitda è passato da 2,1 milioni (il 13,2% del fatturato) a 5,5 milioni (11,9%), evidenziando una crescita in valore assoluto ma una marginalità complessivamente in flessione rispetto ai picchi registrati nel biennio 2022 (20% circa). Parallelamente, l’utile netto è aumentato da 1,2 a 2,9 milioni.
Il 2025, come anticipato, è stato un anno particolare. Nonostante l’inchiesta sull’urbanistica che ha coinvolto il Comune di Milano, per Lombardini22 si è trattato di «un anno di consolidamento, in continuità con quanto fatto nel 2024. Abbiamo comunque assistito a una leggerissima crescita dei ricavi e lo stesso vale per Ebitda e utili».
Il 2026 si è aperto con segnali incoraggianti, ma l’alone di incertezza calato sulla città meneghina continua a pesare. «La situazione resta ancora poco definita e manca una reale chiarezza sul quadro complessivo – conclude infatti Guidi –. Attendiamo che gli elementi in sospeso si chiariscano. L’unico dato certo è il rallentamento delle operazioni su Milano, soprattutto da parte degli investitori, che in questa fase mantengono un atteggiamento attendista. Il clima generale resta contrastato, tra luci e ombre, e al momento non si intravede una soluzione a breve. Concluse le Olimpiadi e in vista delle elezioni comunali del 2027, non prevediamo cambiamenti significativi nell’immediato.